Bestand

Im Wohngebiet Auf dem Loh liegen mehrere Bebauungspläne vor, von denen einige schon älter sind. Andere Bereiche liegen im unbeplanten Innenbereich und sind nach §34 BauGB zu behandeln.
In beiden Flächenkategorien kann von Nachverdichtungspotenzialen ausgegangen werden.

Hintergrund für die Maßnahme

Auch in Rotenburg nimmt die Flächenknappheit stetig zu. Das kann zu einem Entwicklungshemmnis werden, da immer weniger und damit teurere Standorte zur Verfügung stehen. Vor diesem Hintergrund bietet es sich an, zur baulichen Entwicklung der Stadt Rotenburg (Wümme) auch Nachverdichtungspotenziale im Bestand zu identifizieren und zu aktivieren.

Damit kann das Siedlungsflächenwachstum gebremst und gebenenfalls können sogar Baumaßnahmen beschleunigt werden. Das Baulandmobilisierungsgesetz bietet dafür entsprechende  Möglichkeiten.

Außerdem wurde die Stadt Rotenburg durch Landesverordnung vom 20.12.2024 als „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“ definiert. Dies ist ein deutliches Indiz dafür, dass der Neubau von Wohnraum insgesamt gesteigert werden muss. Methodisch eignet sich die Analyse gültiger Bebauungspläne zur Identifikation von Nachverdichtungspotenzialen. Sollte sich Bedarf für eine Neuaufstellung ergeben, so könnten dort weitere Aspekte (zum Beispiel Klimaschutz und Klimafolgenanpassung, umweltfreundliche Mobilität) aufgenommen werden.

Die größte Hürde besteht in der Aktivierung der Immobilieneigentümer. Trotz Lage in einem Sanierungsgebiet und entsprechender Förderungsmöglichkeiten bestehen vielfach Vorbehalte gegenüber Nachverdichtungsmaßnahmen. Beratung kann helfen, zum Beispiel durch den Sanierungsträger. Gegebenenfalls kann auch die Einbindung regionaler Banken hilfreich sein, um frühzeitig  Finanzierungsängste zu vermeiden.

Zielbild und Konzept

Es sollte geprüft werden, welche Flächenreserven im Wohngebiet existieren, die gegebenenfalls mit entsprechenden Maßnahmen aktiviert werden können. Dies kann auf unterschiedliche Weise geschehen:

• Identifikation von Unterausnutzung vorhandenen Baurechts und Strategien zu seiner Aktivierung
• Schaffung neuen Baurechts zur Nutzungsintensivierung (zum Beispiel Bauen in zweiter Reihe)
• Identifikation von Dachgeschossausbau- und Aufstockungspotenzialen

Dies kann zum Beispiel durch Überprüfung bestehender Bebauungspläne geschehen. Geprüft wird, in wie weit bestehendes Baurecht auch genutzt wird. 

Auch im nicht beplanten Innenbereich können Entwicklungspotenziale identifiziert werden, die unter Berücksichtigung notwendiger Abstandsflächen aktiviert werden können.

Es sind verschiedene Möglichkeiten der Nachverdichtung denkbar:

• Hinterlandbebauung sehr großer und nur zu einem Bruchteil bebauter Grundstücke
• Aufstockung bestehender Gebäude
• Dachgeschossausbau untergenutzter Spitzböden

Diese Formen der Flächenentwicklung weisen in der Regel ein ungünstigeres Verhältnis von Aufwand und Nutzen auf als die Ausweisung eines Neubaugebiets. Allerdings erfordert eine nachhaltige Siedlungsentwicklung ein Zusammenspiel verschiedener Entwicklungsstrategien, die besonders die Innenentwicklung im Fokus muss.